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借地権は買ってはいけない?買うメリット・デメリットや種類について

不動産を売ったり買ったりする際に「借地権」という言葉を耳にしたことはありませんか? とりわけ一戸建てやマンションの売買については、購入後に得られる権利が「借地権」なのか、「所有権」なのかによってその後の不動産の扱い方が大きく変わります。

ここでは、不動産でよく聞く「借地権」について解説。
借地権の種類や、借地権付きの物件を購入するメリット・デメリットについてもご説明します。

借地権とは?

借地権とは、読んで字のごとく「土地を借りる権利」のことです。

たとえば一戸建てを立てるため「借地権」と明記されている土地を購入した場合は、「あくまでも土地を貸すだけですが、建物を立ててもよい」という権利を手に入れられる、ということです。

借地権が設定された土地の権利は「地主」が持っており、土地の購入者は地主へ「地代」を支払うことで建物が建てられるようになります。

また、借地権つきの土地に建物を立てた場合は、地主の許可を得ずに売却することができません。
建て替えをしたい場合も、地主に対し事前通知をしないといけないルールがあります。

なお、借地権つきの土地には「契約期間」が設けられています。この契約は更新もできますが、満了時に更新しない場合は、その土地を更地にしたうえで地主へと返還しなければなりません。

【借地権の特徴まとめ】

  • 借地権付き土地を購入すると「その土地を借りられる権利」を買うことになる
  • 土地を使いたい場合は地主(土地の持ち主)に地代を支払う
  • 借地に立てた建物の無断売却、無断立て替えはできない=自由度が低い
  • 土地の借用には契約期間が設けられ、満了時(または未更新)の場合は更地にして返却する

借地権と所有権の違いは?

近年では借地権つきの土地が減少傾向にあり、代わりに「所有権」を設定して売り出される土地が大多数を占めます。

所有権とは、購入者に与えられる「土地を所有する権利」を指します。

所有権付きの土地を買った場合、その土地は“自分のもの”となります。

よって売却や建て替えなどの際に地主へお伺いを立てなくてはならない借地権と異なり、所有権付きの土地では建物を立てる・売却する・建て替えをするなど、すべて自分の裁量で実行できるのです。

現行法の借地権には5種類ある!それぞれの特徴

借地権には大きく分けて「旧借地法」と、1992年8月1日以降に施行された「借地借家法」の2種類があります。また、新しいほうの「借地借家法」では、目的や建物の種類に応じて契約期間(存続期間)がことなります。

旧借地法(1992年7月31日までに借りた土地に関する法律)

旧借地法とは、1992年7月31日までに取得した借地権付きの土地に関する法律です。

同法では、現行法(借地借家法)と比較すると「契約期間」の部分で大きな違いがあります。

  • 契約期間に定めがあるが、更新すれば半永久的にその土地を借りていられる
  • 存続期間は木造などで30年(最低20年以上)、更新後は20年間となる
  • 鉄筋コンクリートや鉄骨造の場合は契約期間60年(最低30年間)、更新後は30年となる

上記の性質から、旧法では借地人(土地を借りている側の人)の立場がかなり強く、土地の返還トラブルなどが多発していました。そこで1992年8月から施行されたのが、「借地借家法」です。

借地借家法(1992年8月以降に借りた土地に関する新たな法律)

借地借家法は、1992年8月から今日に至るまで有効となっている法律です。
土地を「借り始めた時期」が1992年8月より後であれば、こちらの法律が適用されます。

借地借家法では大きく分けて5つの種類があります。

借地権の種類内容
普通借地権契約更新ありで土地を借りる権利のこと。

契約の存続期間は購入から30年間、初回更新で20年、それ以降の更新は原則10年ごととなる。

「旧借地法」のように構造体による期間の区別は設けられていない。

定期借地権(一般定期借地権)住宅用に土地を貸すこと。50年以上借りられるが契約更新はなく、所定期間が過ぎたら土地を更地にし、地主へ返還しなければならない。
事業用定期借地権店舗、商業施設など事業用として土地を借りたい場合の借地形態。

居住用としての利用はできず、存続期間は10年~50年未満。
契約が終了したら更地にして返還する必要がある。

建物譲渡特約付借地権あらかじめ30年以上の期間、土地・建物の価格を設定してから契約する借地権。契約期間満了時には、土地の所有者(地主)が「土地」「建物」を買い取る。
一時使用目的の借地権プレハブの建物など、ごく一時的に土地を借りたい場合の借地権。

このように、「一戸建てを建てたい」という場合と「店舗を建てたい」という場合では、それぞれ借地権の内容・存続期間が変わります。

また現行法の借地権には「そもそも契約更新がない」というものもあります。
仮に「50年まで」と設定していれば、50年経過した時点で土地を借りる権利がなくなり、更地にして返さなくてはならないので注意しましょう。

借地権付きの土地や建物を購入したい場合、および相続する場合は、契約期間について必ず確認しておくことをおすすめします。

借地権付きの土地・建物を買うメリットは?

ここまでお読みになり「借地権付きの土地を買うメリットはあるのか?」と思われたかもしれません。
実は借地権付きの土地・建物を購入する(借りる)と、さまざまなメリットが得られます。

  • 所有権付きの土地に比べると低価格で買える
  • 利便性の高い土地や条件の良い場所の土地が借りられる
  • 土地にかかる各種税金(固定資産税や都市計画税など)が別途でかからない
  • 法律により半永久的に土地を借りられる

それぞれくわしく見ていきましょう。

所有権付きの土地に比べると低価格で買える

借地権付きの土地は、所有権付きの土地の6~8割程度の価格で購入できるケースが多いです。

また後述しますが、借地権付きの土地、および土地付き建物(建売住宅や店舗など)は立地条件に優れた場所にあることが多いのも特徴です。

「割安で条件の良い土地を購入したい」という場合は、借地権付きの土地を選ぶことでコストを抑えられるでしょう。

利便性の高い土地や条件の良い場所の土地が借りられる

借地権付きの土地の多くは、利便性の高い場所(駅前など)や条件の良い場所(高級住宅街など)にあります。

立地条件を第一条件として考えているのであれば、借地権付きの土地を選ぶことで、満足のいく結果が得られる可能性があるでしょう。

土地にかかる各種税金(固定資産税や都市計画税など)が別途でかからない

借地権では土地の所有者はあくまでも「地主」であり、建物を立てた側には土地に対する固定資産税、都市計画税がかかりません。

これら2つの税金はあらかじめ土地の価格に含まれているケースも多いですが、あとからまとまった支出が発生しないので、資金計画を立てやすくなります。

※「建物にかかる固定資産税、不動産取得税」については建物の所有者に対し発生しますので注意しましょう。

法律により半永久的に土地を借りられる

旧借地法や「普通借地権」で借りた土地においては、数十年に一度の「契約更新」さえすれば半永久的に土地が借りられる仕組みになっています。
つまり更新を繰り返すことで、ずっと土地を借りていられるというわけです。

子供など後の代まで土地を残す気がないのであれば、借地権付きの土地・建物を選ぶのも一つの方法でしょう。

借地権のデメリットは?

借地権にはデメリットもあります。

  • 地代を払っても所有権は移らない(地主のまま)
  • 更新の際に更新料が必要になるケースがある
  • 建物の売却、増改築時には地主の承諾を得る必要あり
  • 第三者への売却が難しい

総じていうと「初期費用は安いが、あとあとお金がかかりやすい」「売りにくい」というのが借地権付きの土地・建物のデメリットです。各項目をくわしく見ていきましょう。

地代を払っても所有権は移らない(地主のまま)

借地権つきの土地を購入しても、土地の所有権は地主にあるままであり、自分が所有できるわけではありません。あくまでも「借り物」のため、地代を支払ったとしても、契約更新しない場合は原状復帰(=更地化)して返却しなくてはならないのです。
更地にする場合は建物の取り壊し費用の負担なども発生するでしょう。

更新の際に更新料が必要になるケースがある

借地権つきの土地は契約を更新することで継続して利用ができます。しかし、この「契約更新」の際に契約更新料を請求されるケースがあるのです。

建物の売却、増改築時には地主の承諾を得る必要あり

借地権つきの土地に建物を建てる場合、所有権付きの土地に比べ“自由度”が低くなります。
建物を売却したいと思ったときや増改築、建て替えをしたいと思ったときには、必ず地主の承諾を得なくてはなりません。仮に承諾が得られなければ、希望通りの行動ができなくなってしまいます。

また、地主によっては承諾を得る際に「承諾料」が必要になる場合もあります。

第三者への売却が難しい

借地権付きの土地は売却が難しいことが多いとされています。そもそも土地を欲しがる方の多くは「所有権付き」を求める傾向にあり、仮に借地権付きの土地がものすごく好条件の立地・大きさ・価格であったとしても、買い手がつかない可能性があるのです。

土地に対しリセールバリューを求めるのであれば、所有権付きの土地のほうが有利であることを念頭に置いておきましょう。

借地権のメリットとデメリットを理解したうえで購入を検討しよう

借地権付きの土地・建物は、土地の所有権が自身に移るわけではなく、あくまでも借りるだけとなります。しかしながら「なるべく安く、条件の良い場所に住みたい(または店舗を出したい)」というケースでは、借地権付きの土地のほうが得になるケースもあるでしょう。

借地権付きの土地・建物を購入する際には、メリット・デメリットを理解しておきましょう。さらには、不動産業者に相談するなどしたうえで購入を検討することをおすすめします。

この記事の執筆者

ゼニス編集部

月額990円~利用できる格安バーチャルオフィス「レゾナンス」です。2016年にスタートし、現在は「港区浜松町本店」「青山店」「銀座店」「日本橋店」「渋谷店」「恵比寿店」「新宿店」「秋葉原店」「横浜店」「R-INNOVATION銀座店」がございます。

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